【문】저는 박씨의 미등기 무허가건물 중 방 1칸과 부엌 1칸을 보증금 2,000만 원에 빌려 살면서 주민등록 전입신고를 마쳤습니다. 그 후 박씨가 이웃의 정씨로부터 돈을 빌리면서 담보로 「소유권 이전등기」 청구권 보전을 위한 가등기를 해주고 채무를 못갚을 경우 가등기를 본등기로 전환해 제가 살고 있는 건물 전체를 주기로 했습니다.

이후 박씨가 채무를 변제하지 못해 정씨에게 박씨의 건물이 넘어갔습니다. 또 정씨는 제가 살고 있는 부분을 제외하고 나머지 부분을 다른 사람들에게 임대해왔습니다.

그런데 그후 저와 전주인인 박씨사이의 임대차기간이 끝나 현주인인 정씨에게 보증금을 반환해 달라고하자 정씨는 건물에 대해 이전등기도 받은 사실이 없고 제 임대차 보증금 반환채무를 승계한 사실 이 없다며 반환하지 않고 있습니다. 정씨에게 보증금을 받을 수 없는 건가요.

<서울 수유동에서 최 베드로>

【답】민법에서는 부동산 등의 특정한 물건에 대해 직접 지배할 수 있는 배타적 권리인 「물권」은 등기를 해야만 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다.

또, 주택임대차보호법에서는 임차주택을 넘겨받은 사람이 전 집주인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다.

미등기 무허가 건물의 경우 소유권 이전등기를 받는다는 것은 사실상 불가능하므로 현 건물주 정씨 또한 이 건물의 법률적 소유권을 취득한 것으로 볼 수 없습니다. 그러나 실제 거래형태에 있어 미등기 상태인채로 거래가 설립되는 것을 흔히 볼수 있으며, 이를 인도받아 사실상 사용, 수익, 처분권을 행사하는 등 실질적인 소유권을 가진 경우 권리이전의 사실관계를 외면할 수 없다고 봅니다.

형제님의 말씀대로라면 현주인인 정씨는 전주인 박씨의 지위를 승계했다고 할 수 있습니다. 따라서 형제님은 정씨로부터 보증금을 반환받을 수 있습니다. 아울러 보증금을 받기 전까지는 정씨가 건물을 비워달라고 요구하더라도 이에 대항해 계속 사실 수 있습니다.

<천주교인권위원회 이석범 변호사>

※ 상담=가톨릭신문사 Fax(02)754-4552, 천주교 인권위원회 Fax(02)775-6267