【문】저는 분당에서 올 12월 20일이 계약만기인 8천만원짜리 전셋집에 살고 있습니다. 그런데 새집을 구하게 돼 9월 10일 잔금을 내고 이사를 하게 됐습니다. 집주인과 상의하니 만기전까지는 전세금을 못빼줄 것처럼 얘기 합니다. 현재 제가 살고 있는 집의 전세 시세는 5천만원 정도라고 합니다. 이사 전까지 전세금을 돌려받거나 아니면 시세차액이라도 돌려 받을 수 있는 방법이 없을까요?

<분당에서 전마르꼬>

【답】전셋집에 대한 전세권은 부동산등기부등본 상에 전세권설정 등기를 할 물권으로서의 전세권과 임대차계약만을 체결한 채권적전세권 등 두 종류로 나눌 수 있습니다.

형제님의 질문만으로는 살고 계신 전셋집의 전세권이 어떤 경우에 해당되는지 알 수가 없군요. 하지만 어느 경우이건 원칙적으로 전세권설정자인 집주인은 전세기간이 만료되기전까지는 전세보증금을 반환할 의무가 없습니다. 따라서 집주인이 거부하는 한 만기 전에 전세보증금 전액의 반환을 청구할 수는 없습니다.

다만, 전세금 또는 임대차보증금등을 걸고 빌려쓴 경우 빌려 사용 중인 부동산에 대한 조세, 공과금을 비롯해 기타 이 부동산에 대한 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 생겨 가치가 하락한 때는 그 증감을 집주인에게 청구할 수 있도록 하고 있습니다(민법 312조의 2, 628조). 따라서 형제님은 현재의 적정한 시세에 따른 전세금을 초과하는 부분의 전세금에 대해 전세권 설정기간 이전이라도 반환을 청구하실 수 있습니다. 그러나 전세권 설정자가 임의로 반환하지 않는 경우에는 소송을 통해 해결할 수밖에 없을 것 같군요. 또한 전세권 서정기간이 만료된 후에도 집주인이 전세금을 반환하지 않을 경우에는 소송을 제기하여 법원의 승소확정판결을 받아 강제집행에 의해 전세금을 받아야 합니다.

<천주교인권위원회 최병모 변호사>

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